Veräußerung des landeseigenen Parkhotels Schlangenbad, Rheingauer Straße 47, und der Kurkolonnade, Omsstraße, Schlangenbad, mit Betriebsübergang und Personalüberleitung auf den Käufer

Dem Landtag wird der Antrag unterbreitet, dem Verkauf des landeseigenen Parkhotels Schlangenbad, Rheingauer Straße 47, und der Kurkolonnade, Omsstraße, Schlangenbad, zu einem Kaufpreis von 1.550.000 zuzustimmen. Mit dem Verkauf gehen auch das Personal und der Betrieb der Immobilien auf den Käufer über.

Begründung:

Das im Eigentum des Landes stehende, 1912 erbaute Parkhotel ist aufgrund seiner imposanten Fassade einschließlich der angrenzenden im gleichen Jahr erbauten Kolonnaden das dominierende Bauwerk Schlangenbads. Mit seinem besonderen Flair als elegantes Traditionshotel repräsentiert es noch heute eine vergangene glanzvolle Bäderzeit, die Schlangenbad um die Jahrhundertwende zum bevorzugten Kurort selbst europäischer Königshäuser werden ließ.

Mit den Veränderungen im Gesundheitswesen, insbesondere im Kurbereich, haben sich auch in Schlangenbad tief greifende Probleme ergeben, die zu gravierenden Folgen für das damalige Staatsbad und das mit ihm verbundene Parkhotel führten: Die Betriebsergebnisse von Staatsbad und Parkhotel entwickelten sich negativ. Die Betriebsverluste des Parkhotels haben sich seit 2001 wie folgt entwickelt:

In den Verlusten sind Rückstellungen für Bauunterhaltung in Dach und Fach, die Instandsetzung der Technik und der anteilige Personalaufwand der ehem. Staatsbäder-Geschäftsführung (bzw. neu: des Hessischen Immobilienmanagements - HI) nicht berücksichtigt.

Während das Staatsbad 2004 kommunalisiert und das Rheumazentrum 2005 privatisiert wurde, verblieb das Parkhotel weiterhin im Landeseigentum. Die Staatsbäderverwaltung bemühte sich, durch Übertragung des Managements auf einen leistungsfähigen und erfahrenen Partner des privaten Marktes das Parkhotel aus der Verlustzone herauszuführen. Dies ist bisher jedoch nicht gelungen. Die Verluste werden sich fortsetzen. Mit Auflösung der Staatsbäderverwaltung zum 31. Dezember 2005 übernahm das HI die verbliebenen Immobilien, so auch das Parkhotel.

Gründe für den jetzt vorgesehenen Verkauf sind u.a. die fortgesetzten Betriebsverluste ohne begr ündete Aussicht auf kurzfristige Verbesserung der Situation und die in den nächsten Jahren notwendigen erheblichen Investitionen. Angesichts der Marktlage sind weitreichende Anpassungen zur Ausrichtung des Hotels erforderlich. Das Land verfügt nicht über die ausreichende Fachkompetenz zur Sanierung und marktnahen Entwicklung des Hotels mit Erschließung neuer Zielgruppen.

Mit dem Verkauf des Hotels einschließlich der Kolonnaden werden der Betrieb sowie das dort eingesetzte Personal nach § 613a BGB auf den neuen Eigentümer übergeleitet. Damit wird eine weitere weder zeitlich noch der Höhe nach absehbare Belastung des Landeshaushalts mit Verlusten aus der Hotelführung ausgeschlossen. Die Risikoverlagerung auf den privaten Markt wirkt sich auf die Höhe der Kaufangebote und des Kaufpreises aus.

Zur Beurteilung des Ertragswertes hat das HI 2006 die Fa. Hotour mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Es schließt mit einem Ertragswert für das Parkhotel von -282.000 und die Kolonnaden von -21.300 ab.

Basis des Gutachtens ist eine Schätzung des Betriebsergebnisses im Jahr 2010 auf der Grundlage von Branchenbenchmarks. Es unterstellt den umgehenden Verkauf des Hotels an einen erfolgreichen Hotelbetreiber des privaten Marktes und eine über mehrere Jahre laufende vollständige Neuorganisation des gesamten Betriebs.

Das Parkhotel - ein Viersternehotel unter Denkmalschutz (Fassade und Innenräume) - verfügt auf 3 Etagen über 41 Einzelzimmer, 40 Doppelzimmer und 7 Suiten (sämtliche Zimmer mit Fernseher, Minibar und Telefon). Etliche Einzelzimmer unterschreiten aufgrund ihrer geringen Größe das Viersterneniveau; erforderlich wird deren Umbau zu größeren Zimmern (MiniSuiten).

Die Möblierung ist nicht mehr zeitgemäß und da her erneuerungsbedürftig.

Die damit verbundenen Investitionskosten verlangen in den nächsten Jahren eine Mittelbereitstellung von 704.000. Mittelfristig wird eine Erweiterung um rund 50 Zimmer für die optimale Nutzung des dominierenden Tagungsgeschäftes notwendig sein (voraussichtlich Übernahme eines nicht ausgelasteten oder leer stehenden Hotels in Schlangenbad mit Restaurierung).

Die Grundstücksflächen sind mit 17.746 m² ermittelt. Die Nettogrundfläche des Parkhotels umfasst rund 7.700 m², die der Kolonnaden rund 800 m². Die Flächen haben aus heutiger Sicht einen unwirtschaftlichen Zuschnitt (ungünstige Zimmergrößen, fehldimensionierte Wirtschaftsräume, ausgedehnte Verkehrsflächen).

Das Parkhotel wurde in den Jahren 1987 bis 1989 mit einem Aufwand von 27 Mio. DM vollständig saniert. Baulich befindet sich das Hotel heute in einem guten Zustand. In den nächsten Jahren muss jedoch mit einem Anstieg der Bauunterhaltungskosten für die Renovierung der Zimmer sowie für die Erhaltung in Dach und Fach gerechnet werden. Küchengeräte und -technik sind mittelfristig zu erneuern.

Die ebenfalls unter Denkmalschutz stehenden Kolonnaden sind renovierungsbedürftig. Für eine durchgreifende Generalinstandsetzung wären nach Ermittlung des hbm Investitionen von rund 1.600.000 erforderlich.

Die Zimmerbelegung liegt aktuell bei rund 57 v.H. Eine Verbesserung der Auslastung setzt umfangreiche Investitionen und ein der aktuellen Marktlage ständig angepasstes Marketing voraus.

Derzeit (Stand 31. Oktober 2007) sind im Parkhotel 50 landeseigene Mitarbeiter eingesetzt, darunter 13 Auszubildende sowie ein Mitarbeiter, dessen Arbeitsverhältnis dem BAT unterliegt. Die damit verbundenen Personalkosten sind gegenüber vergleichbaren Hotels überhöht.

Dem Verkauf muss nach § 64 LHO eine Ausschreibung vorausgehen. Sie wurde am 12. April 2007 veranlasst und erfolgte neben dem Internet in folgenden Zeitungen:

- Wochenzeitung. Die Zeit,

- FAZ,

- Süddeutsche Zeitung,

- Allgemeine Hotel- und Gastronomie-Zeitung,

- Sonntagszeitung - FAZ,

- Handelsblatt.

Darüber hinaus wurden 17 Personen im In- und Ausland (auch große Hotelketten) auf den Verkauf besonders hingewiesen. Insgesamt wurden 86 Exposes versandt.

Daraufhin gingen 10 Angebote ein. Davon sind 7 Anbieter aufgrund von Recherchen oder aufgrund des persönlichen Eindrucks nicht geeignet.

Das Höchstgebot (bezogen auf die verbleibenden Angebote) beträgt 1.550.000. Höchstbietende ist eine Firmengruppe mit 28 einzelnen Gesellschaften und Betrieben an 13 Standorten mit aktuell rund 1.000 Beschäftigten in 4 Hotels, 2 Kliniken und 7 Pflegeheimen. Die Käuferin fungiert als gesellschaftliche Holding. Der Gesamtumsatz liegt jährlich bei rund 30.000.000 die Bilanzsumme bei rund 45.000.000. Der Verkehrswert des Immobilienund Beteiligungsbestandes beträgt nach Angabe der Höchstbietenden 80.000.000 bis 100.000.000. Schwerpunkt der Konzerngruppe ist die Übernahme von Objekten mit Schnittstelle zum Gesundheitsbereich, vor allem in Privatklinik und Pflege, Hotel und Wellness mit zugehörigen Immobilien. In den letzten fünf Jahren wurden zahlreiche dieser Einrichtungen übernommen, z.T. zur Sanierung nach Insolvenz. Das Konzept für die Hotelführung ist überzeugend.

Das Angebot von 1.550.000 berücksichtigt angemessen die Ertragslage des Hotels und die damit verbundenen erheblichen Anstrengungen, das Hotel aus der Verlustzone herauszuführen. Die Käuferin hat sich intensiv mit der Hotelführung, seinen betriebswirtschaftlichen Daten, seinem Bau und seiner Technik sowie mit den Personaldaten befasst. Darüber hinaus hat sie Besprechungen mit dem Bürgermeister von Schlangenbad geführt mit dem Ziel, das kommunale Thermal- oder Freibad zu übernehmen. Die Gemeinde Schlangenbad hat großes Interesse, dass die Käuferin als erfahrene und erfolgreiche Partnerin in einem schwierigen Markt das Parkhotel übernimmt.

Die Käuferin wird das gesamte Personal übernehmen und verpflichtet sich, bis zum 31. Dezember 2012 auf betriebsbedingte Kündigungen zu verzichten.

Innerhalb der Konzerngruppe wird eine noch zu gründende Besitzgesellschaft die Liegenschaft erwerben. Danach wird der Betrieb auf eine konzerninterne Gesellschaft, das Personal auf eine andere konzerninterne Gesellschaft übergeleitet.

Der bisherigen Managementfirma des Hotels wurde 2003 ein Vorkaufsrecht an dem Teilgrundstück des Parkhotels eingeräumt und grundbuchlich gesichert. Es erstreckt sich damit nicht auf die Kolonnaden und den zwischen Hotel und Kolonnaden liegenden Teil des Kurparks. Das Vorkaufsrecht ist auf den ersten Verkaufsfall beschränkt. Er steht nun bevor. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Managementfirma ein beurkundeter Kaufvertrag vorgelegt werden. Sie entscheidet sodann, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt oder darauf verzichtet. Daraus ergibt sich folgendes Problem:

Sollte das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, geht lediglich das Eigentum am Parkhotel auf die Managementfirma über mit der Folge, dass die sanierungsbedürftigen Kolonnaden und der Kurparksteil beim Land verbleiben.

Diese sind jedoch ohne Parkhotel nicht verkaufbar. Auch die Gemeinde Schlangenbad hat die Übernahme abgelehnt. Das Land müsste in diesem Fall die Kolonnaden auf eigene Rechnung mit Kosten von rund 1.600.000 sanieren und mit dem Kurparksteil dauerhaft unterhalten.

Die Käuferin übernimmt jedoch mit dem Kaufvertrag auch die Kolonnaden mit Kurparksteil und damit auch die ihr nach dem Denkmalpflegegesetz obliegende Sanierungsverpflichtung. Um diese für das Land positive Ent4 wicklung zu sichern, soll vertraglich vereinbart werden, dass das Vorkaufsrecht gegen Zahlung einer Ablösesumme von 100.000, die je zur Hälfte vom Land und von der Käuferin getragen wird, gelöscht wird. Der Anteil der Käuferin von 50.000 wird durch Erhöhung des Angebotes von 1.500.000 auf 1.550.000 finanziert.

Der Kaufpreis wird aus Eigenkapital der Käuferin finanziert und vor der Beurkundung hinterlegt.

Der Personalrat des Parkhotels hat keine Bedenken gegen die Überleitung des Personals auf das Unternehmen erhoben. Die Interessen der Beschäftigten wurden durch Beteiligung einer von diesen berufenen Anwältin und deren Beteiligung beim Vertragsabschluss mit Personalüberleitungsvertrag gewahrt. In einer Personalversammlung am 5. November 2007 hatten die Beschäftigten Gelegenheit, den Geschäftsführer der Käuferin kennenzulernen und ihm Fragen zu stellen.

Die Zustimmung des Hessischen Landtages nach § 64 Abs. 2 LHO ist erforderlich, da der Wert der zu veräußernden Grundstücke mehr als 500.000 beträgt (VV Nr. 5.8 zu § 64 Abs. 2 LHO).