Wohnungsbau
Darüber hinaus soll zur Vermeidung von allgemeinen Mieterhöhungen, die mit anderen Begründungsmitteln abgegeben werden, eine Zeit ohne qualifizierten Mietspiegel in Berlin vermieden werden. Durch die termingerechte Erstellung und Veröffentlichung eines qualifizierten Berliner Mietspiegels alle zwei Jahre werden die Vermieterinnen und Vermieter an die dargestellte Mietpreisentwicklung im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand gebunden.
Der Mietspiegel wird daher wie bisher auch zukünftig das Hauptinstrument zur Sicherung einer mieterverträglichen Mietenentwicklung im nicht preisgebundenen Berliner Wohnungsbestand sein.
3. Entwicklung der nutzerbedingten Betriebskosten im Wohnungsbestand
Für Berlin wurden bereits drei Betriebskostenübersichten zum nicht preisgebundenen Wohnungsbestand erstellt. Bei der Erstellung der Berliner Mietspiegel 2005, 2007 und 2009 wurden jeweils die Angaben für die Erstellung einer Berliner Betriebskostenübersicht im Rahmen einer Unterstichprobe erhoben und ausgewertet. Durch die Verknüpfung der Erhebungen ist ein kostengünstiges und effektives Verfahren zum Erhalt einer repräsentativen Übersicht über die Betriebskosten in Berlin realisiert worden.
Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2009 wurden im Rahmen der repräsentativen Erhebungen Angaben zur Höhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern erfragt. Die Betriebskostenübersicht basiert auf den Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2007, die zum Zeitpunkt der Erhebung des Mietspiegels im Oktober 2008 zur Verfügung standen. Insgesamt lagen Angaben von 2.
Wohngebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. In der Betriebskostenübersicht wird für alle Betriebskostenarten jeweils der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fünftel der erhobenen Werte berücksichtigt. Jeweils 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne bzw. über dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne.
An Hand der Betriebskostenübersicht können Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter erkennen, wie hoch die Betriebskosten für Abfallentsorgung, Wasser und Abwasser, Hausreinigung, Heizung, zentrale Warmwasserbereitstellung usw. bei nicht preisgebundenen Wohnungen in Berlin bisher durchschnittlich und in der Spanne waren. Die Betriebskostenübersicht ermöglicht somit Vergleiche darüber, wie die Betriebskosten einer Wohnanlage im Vergleich zur durchschnittlichen und üblichen Höhe der einzelnen Betriebskostenarten in Berlin liegen. Die Betriebskostenübersicht lässt jedoch keine direkten Rückschlüsse über die Angemessenheit der für eine bestimmte Wohnung jeweils verlangten Betriebskosten zu. Hier sind insbesondere die zwischenzeitlich eingetretenen Preisänderungen zu bedenken, auf die in der Betriebskostenübersicht bei erheblichen Veränderungen jeweils hingewiesen wird. Insgesamt dient die Betriebskostenübersicht vor allem der Information der Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter. Sie soll auch zu einer höheren Sensibilität bezüglich der in Wohngebäuden anfallenden Betriebskosten beitragen und dadurch zu Betriebskosten sparenden Verhaltensweisen anregen.
Die aktuelle Betriebskostenübersicht ist auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/ sowie in der Zeitungsbeilage zum Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht. Im Vergleich zu den Betriebskostenübersichten, die mit dem Berliner Mietspiegel 2005 und 2007 veröffentlicht wurden, haben sich gemäß der Betriebskostenübersicht 2009 vor allem die meist verbrauchsabhängig abgerechneten Wasserkosten sowie die warmen Betriebskosten erhöht:
Tabelle 1: Entwicklung der meist verbrauchs- bzw. verursacherabhängig abgerechneten Betriebskosten (Angaben: Mittelwerte in /m² Bei den abgerechneten Warmwasserkosten lag die Preissteigerung bei durchschnittlich 22 %.
Mit dem in Vorbereitung befindlichen nächsten Berliner Mietspiegel 2011 soll wieder eine Betriebskostenübersicht veröffentlicht werden. Hierzu sollen im Rahmen der in diesem Jahr anstehenden Erhebungen zum Mietspiegel für insgesamt 2.000 Wohnungen/Wirtschaftseinheiten die notwendigen Daten für die Erstellung der Betriebskostenübersicht erhoben werden. Die zu erhebenden Angaben werden sich - vorbehaltlich der weiteren Abstimmungen in der Arbeitsgruppe Mietspiegel - inhaltlich an den bisherigen Erhebungen im Rahmen des Mietspiegels 2009 orientieren.
Die Betriebskostenübersicht kann zwar wie oben erläutert - als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen Betriebskostenarten üblicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden. Eine Übersicht über die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten kann aber nicht rechtsverbindlich erklärt werden. Solche Übersichten sind im Unterschied zum Mietspiegel nicht gesetzlich normiert. Betriebskostenarten wie Wasser und Heizung sind darüber hinaus auch vom persönlichen Verbrauch abhängig.
Andere Betriebskostenarten, wie zum Beispiel die Gartenpflege oder die Grundsteuer, hängen stark von Eigenschaften des Grundstückes (Bebauungsdichte, Alter, Lage) ab.
Auch für die Betriebskostenabrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die Wirtschaftlichkeit ist von den spezifischen Umständen des Einzelfalles abhängig. Jeder Mieterhaushalt hat grundsätzlich die Möglichkeit, diese aus gegebenen Anlässen (vor allem Betriebskostenvorauszahlung und Abrechnung) selbst und ggf. auch gerichtlich zu überprüfen.
In diesem Zusammenhang kann die Betriebskostenübersicht erste Hinweise darauf liefern, ob und wie weit eine bestimmte Betriebskosten-Position von den Durchschnitts- und Spannenwerten im Berliner Wohnungsbestand abweicht. Eine darüber hinaus reichende Information wie etwa die Angabe von Schwellenwerten, ab denen im Regelfall Unwirtschaftlichkeit vorliegt lässt sich aus der Betriebskostenübersicht dagegen nicht herleiten. Denn dazu ist zu prüfen, welche konkreten Merkmale des Einzelfalles die Ursache dafür sind.
Zum zweiten Beschlusspunkt des Abgeordnetenhausbeschlusses: Sozialer Wohnungsbau
1. Allgemeines Mietniveau in Berlin
Beim Vergleich der Angebotsmieten verschiedener Städte zeigt sich, dass das Mietpreisniveau in Berlin in etwa nur halb so hoch ist wie in München. Auch in Frankfurt, Hamburg und Köln werden deutlich höhere Mieten verlangt. Obwohl sich Berlin beim Ranking von 118
kreisfreien Städten im Mittelfeld bewegt, beträgt der Abstand zur Spitze rund 6 /m², zu den hinteren Rangplätzen aber nur rund 2 /m² Durchschnittliche Mietpreise (Angebotsmiete 3. Quartal 2008) für den Geschosswohnungsbau in /m² im Vergleich: Quelle: IBB-Studie "Der Berliner Wohnungsmarkt - ein Standortvorteil" Datengrundlage: empirica Miet- und Kaufpreis-Ranking im 3. Quartal 2008
Zwischen den Städten gibt es deutliche Unterschiede in der Wirtschaftkraft und den Arbeitsmärkten, und somit auch bezüglich des Einkommensniveaus. Dabei stimmen die Einkommensunterschiede mit den Unterschieden in den Wohnungsmieten überein.