Grundstück ein Einfamilienhaus

Sind die Parteien in einem Vergleich von der Formwirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags ausgegangen und wird der vor Inkrafttreten des Beurkundungs-Änderungsgesetzes nach §§ 313, 125 BGB formnichtige Vertrag gemäß § 1 BeurkÄndG rückwirkend geheilt, so ist der Vergleich nicht nach § 779I BGB unwirksam.

Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 6. 7. 1976 verkaufte die Kläger an die Beklagte ein Grundstück. Zugleich verpflichtete sich die Verkäuferin, auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus zu errichten. Wegen der Lage- und Baupläne sowie der Ausführungszeichnungen und der Baubeschreibung nahmen die Parteien im notariellen Vertrag auf eine andere Niederschrift des beurkundenden Notars Bezug. Da die Beklagte mit der Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 25000 DM in Rückstand gerieten und auch mehrmalige Zahlungsaufforderungen ohne Erfolg blieben, erklärte die Kläger unter dem 11. 12. 1978 den Rücktritt vom Vertrag. Am 18. 12. 1978 unterzeichneten die Parteien dann eine privatschriftliche Vereinbarung, in der es u. a. heißt: Die Verkäuferin (Kl.) ist wegen erheblichen Zahlungsverzuges vom Kaufvertrag zurückgetreten. Die Erwerber (Bekl.) und die Verkäuferin sind ein verständlich der Auffassung, dass der Vertragsrücktritt zu Recht erfolgte. Die Erwerber erkennen den Rücktritt an. An Kosten für den Rücktritt fallen zu Lasten der Erwerber an: 96000 DM ... Dieser Betrag ist zahlungsfällig und wird von den Erwerbern anerkannt und bis zum Tilgungsende an die Verkäuferin bezahlt ... Die Abrechnung vom 18. 12. 1978 wird von den Erwerbern ausdrücklich anerkannt. Die Kläger verlangt im Urkundenprozess von den Beklagten Zahlung des in der Vereinbarung vom 18. 12. 1978 anerkannten Betrages von 96000 DM.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagte hat das Oberlandesgericht die Klage in vollem Umfang als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Die Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hat die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen, weil die Kläger nicht alle zur Begründung des geltend gemachten Anspruchs erforderlichen Tatsachen, soweit sie zwischen den Parteien streitig seien, durch Urkunden belegt habe. Die schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien vom 18. 12. 1978 sei als Grundlage für den Zahlungsanspruch nicht geeignet, da sie gemäß § 779 BGB unwirksam sei. Diese Vereinbarung stelle einen Vergleich dar, bei dem der von den Parteien als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt, nämlich die Wirksamkeit des Vertrages vom 6. 7. 1976, nicht der Wirklichkeit entsprochen habe und die Ungewissheit über die Rechtsfolgen, die durch den Vergleich hätten besiegt werden sollen, nicht eingetreten wäre, wenn die Parteien dies gewusst hätten. Der Vertrag vom 6. 7. 1976, hinsichtlich dessen die Kläger den Rücktritt erklärt habe, sei im Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses wegen Mangels der gesetzlich vorgeschriebenen Form (§§ 313, 125 BGB) nichtig gewesen. Damit sei der Vergleich unwirksam. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Vertrag vom 6. 7. 1976 inzwischen aufgrund des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften vom 20. 2. 1980 (BGBl I, 157 - BeurkÄndG) nicht mehr wegen Formmangels nichtig sei. Für die Wirksamkeit des Vergleiches sei allein auf den Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses abzustellen.

II. Die Revision der Kläger ist begründet. Die Vereinbarung vom 18. 12. 1978 ist nicht nach § 7791 BGB unwirksam. Nach dieser Vorschrift ist ein Vertrag, durch den der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über ein Rechtsverhältnis im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt wird (Vergleich), unwirksam, wenn der nach dem Inhalt des Vertrages als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde. Es kann für die Entscheidung des Senats offen bleiben, ob die Absprache vom 18. 12. 1978 ein Vergleich ist und ob die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von den Parteien angenommene Wirksamkeit des Vertrages vom 6. 7. 1976 als feststehend zugrunde gelegter Sachverhalt i. S. des § 779 BGB anzusehen ist, denn dieser Sachverhalt hätte jedenfalls der Wirklichkeit im Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses entsprochen. Der Vertrag vom 6. 7. 1976 war entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts am 18. 12. 1978 nicht wegen Formmangels nichtig. Das Berufungsgericht hat zwar zunächst zutreffend ausgeführt, dass der Vertrag vom 6. 7. 1976 nach der Rechtslage vor dem Inkrafttreten des Beurkundungs-Änderungsgesetzes nicht den Formerfordernissen des § 813 BGB entsprach, weil hinsichtlich der Verpflichtung zur Errichtung des Wohnhauses die Bezugnahme auf Lage- und Baupläne, Ausführungszeichnungen und Baubeschreibung in einer anderen, nicht beigefügten notariellen Urkunde den Beurkundungsanforderungen des § 9 I 2 BeurkG nicht genügte. Nunmehr richtet sich aber die rechtliche Beurteilung der Formgültigkeit des Vertrages vom 6. 7. 1976 nach dem Beurkundungs-Änderungsgesetz vom 20. 2. 1980. Ist in der Niederschrift eines vor Inkrafttreten dieses Gesetzes (27. 2. 1980) notariell beurkundeten Rechtsgeschäfts auf eine öffentliche Urkunde verwiesen worden, so ist gemäß § 1 des Gesetzes das Rechtsgeschäft nicht deshalb nichtig, weil diese Urkunde der Niederschrift nicht nach § 9 I 2 BeurkG beigefügt oder nicht nach § 13 BeurkG verlesen worden ist. Ein solcher Sachverhalt ist - wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat - hier gegeben, so dass der Vertrag vom 6. 7. 1976 nicht formnichtig ist. Wie der Senat bereits in dem Urteil vom 21. 3. 1980 (NJW 1980, 1631) ausgeführt hat, sind die von § 1 BeurkÄndG erfassten Verträge nicht lediglich mit Wirkung für die Zukunft geheilt worden, sondern von Anfang an als nicht nichtig, d. h. also von Anfang an wirksam anzusehen. Die hiergegen von der 12. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf im Beschluss vom 28. 5. 1980 (NJW 1980, 1800) erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken hat der Senat im Urteil vom 19. 9. 1980 (NJW 1981, 228 = LM BeurkÄndG Nr. 2) nicht geteilt. Aufgrund der echten Rückwirkung des Beurkundungs-Änderungsgesetzes war der Vertrag vom 6. 7. 1976 im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 18. 12. 1978 daher nicht wegen Formmangels unwirksam. Damit entspricht die vom Berufungsgericht festgestellte Annahme der Parteien über die Wirksamkeit des Vertrages vom 6. 7. 1976 der Wirklichkeit.

Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, das Beurkundungs-Änderungsgesetz bestimme nicht, dass Vereinbarungen der vorliegenden Art so behandelt werden müssten, als hätten sie schon im Zeitpunkt ihres Abschlusses die von den Parteien zu Unrecht als feststehend angesehene Grundlage gehabt, und deshalb werde die nach § 779 BGB begründete Unwirksamkeit des Vergleiches durch die beurkundungsrechtlichen Vorschriften nicht beseitigt, teilt der Senat nicht. Die Rückwirkung des § 1 BeurkÄndG hat in seinem Anwendungsbereich dazu geführt, dass hinsichtlich des Vertrages vom 6. 7. 1976 die Folgen des § 125 S. 1 BGB nicht eingetreten sind. Wenn der Kaufvertrag aber als von Anfang an wirksam anzusehen ist, so kann nichts anderes für die Rechtsgeschäfte gelten, deren Wirksamkeit wiederum vom Bestand des Kaufvertrages, wie im Falle des § 779 BGB, abhängig sind. Einer ausdrücklichen Regelung in diesem Sinne bedurfte es daher nicht. Eine zusätzliche Regelung musste nur für die Rechtsgeschäfte getroffen werden, die mit Rücksicht auf eine vermeintliche Formnichtigkeit eines anderen Vertrages geschlossen worden sind; denn die in § 1 BeurkÄndG bestimmte Formgültigkeit von Anfang an würde sich nicht ohne weiteres auf den Bestand eines derartigen Rechtsgeschäftes unmittelbar auswirken. Diese ergänzende Regelung ist in § 2 BeurkÄndG getroffen worden. Ihr kann daher nicht entnommen werden, dass sonstige Verträge von der Regelung in § 1 BeurkÄndG unberührt bleiben.

Hat das Berufungsgericht mithin zu Unrecht die Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 18. 12. 1978 nach § 779 BGB bejaht, so ist das hierauf beruhende Berufungsurteil aufzuheben. Zur Prüfung der Frage, ob der Vertrag vom 18. 12. 1978 - wie die Beklagte meinen - aus anderen Gründen unwirksam ist und ob die sonstigen Einwendungen der Beklagte erheblich sind und gegebenenfalls zu einem Vorbehaltsurteil führen können, ist die Sache zwecks weiterer tatrichterlicher Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.